Was ist passiert? Das Bundesgerichtsurteil zu Business Apartments

Im April 2026 hat das Bundesgericht ein Urteil bestätigt, das den Markt für möblierte Kurzzeitvermietung in Zürich grundlegend verändert. Wer Business Apartments besitzt oder betreibt, sollte die wichtigsten Punkte kennen.

Der rechtliche Ausgangspunkt: BZO Art. 6 und 40

Die Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich legt für viele Zonen einen Mindestwohnanteil fest — einen Anteil der Geschossfläche, der dem dauerhaften Wohnen dienen muss. Mit der BZO-Revision wurde präzisiert, dass befristet vermietete Zweitwohnungen («Nichtanrechenbarkeit an den Wohnanteil») nicht mehr an diesen Anteil angerechnet werden.

Die Beschwerde und das Urteil 1C_401/2024

Vier Business-Apartment-Betreiber zogen die Bestimmung weiter. Mit Urteil 1C_401/2024 vom 30. April 2026 (publik am 25. Juni 2026) wies das Bundesgericht die Beschwerde ab: Die Stadt darf befristet vermietete Zweitwohnungen vom Mindestwohnanteil ausschliessen.

«Befristet vermietete Zweitwohnungen dürfen vom Mindestwohnanteil ausgeschlossen werden.»

Bundesgericht · Urteil 1C_401/2024

Der Test: wann fällt eine Wohnung aus dem Wohnanteil?

Massgebend ist eine kumulative Bedingung: Eine Wohnung zählt nur dann nicht mehr als «Wohnen», wenn sie (1) regelmässig befristet für unter einem Jahr vermietet wird UND (2) keine Person mit angemeldetem Hauptwohnsitz darin wohnt. Ist nur eine Bedingung erfüllt, bleibt es Wohnen im Sinne des Wohnanteils.

Was bedeutet das praktisch?

• Neue Nutzung als Business Apartment im Wohnanteil ist melde- und baugesuchspflichtig — auch ohne baulichen Umbau.
• Bei kommerzieller Kurzzeitvermietung greift kein Bestandesschutz.
• Betroffene Einheiten müssen zurück in langfristiges Wohnen überführt werden.

Für Eigentümer und Betreiber heisst das: Wer heute im Wohnanteil kurzzeitig vermietet, braucht bis Herbst 2026 einen Plan — sonst drohen Vollzug und Einnahmeausfall.